مقدمه
شهر اصفهان از جمله شهرهای مهم ، بزرگ و تاریخی ایران است که در ارائه پروژه های عمرانی در کشور در رده بالایی قرار دارد. در استان اصفهان حدود 6000 هکتار و در شهر اصفهان حدود 2500 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که نیازمند نوسازی است . تجربه چند دهه ای مداخله در بافتهای فرسوده و ناکار آمد شهری نشان داده است که تحقق طرحهای مداخله ، تنها با رویکرد برنامه ریزی مشارکتی و مشارکت ساکنین در اجرای پروژه محقق خواهد شد و مردم به عنوان اصلی ترین ذی نفعان برنامه های نوسازی ، مهمترین عامل تحقق این گونه طرحها هستند که در صورت آگاهی رسانی درست و آشنا ساختن آنان با فواید مشارکت تمامی بافت فرسوده استان و حتی کشور را میتوان به راحتی نوسازی نمود . نبود یک منبع مالی بزرگ برای نوسازی این همه بافت فرسوده و همین طور کند بودن روشهای نوسازی باعث شد که به دنبال روشی باشیم تا سرعت لازم و راهکارهایی برای تامین منبع مالی را داشته باشد .
شرکت عمران ومسکن سازان منطقه مرکزی در راستای نوسازی این بافت ها ، پروژه ایی تحت عنوان الگوی مسکن مشارکتی برای محله جویباره اصفهان معرفی کرده است . محله جویباره اصفهان از محله های قدیمی اصفهان در بافت تاریخی و در جوار میدان امام علی و مسجد جامع اصفهان قرار دارد کلیت انجام این پروژه به این صورت است که پس از انتخاب یک محله در محدوده بافت های فرسوده ، یک طراحی شهری متناسب با منطقه انجام می شود به صورتی که پس از اجرای این طرح انتظار یک ارزش افزوده مناسب برای زمین های این منطقه پیشبینی میشود.
ضرورت ایجاد یک الگوی مناسب جهت احیای بافت فرسوده
- هزینه بالا در روشهای قدیمی احیای بافت فرسوده و عدم وجود منابع مالی بزرگ برای اجرای آن.
- سرعت کم روشهای قدیمی در احیای بافت فرسوده.
- بی عدالتی در پروژه های توسعه، مبنی بر از دست رفتن ملک برای بعضی از مالکین و سود زیاد برای بعضی دیگر.
- بهبود شرایط فرهنگی- اجتماعی ساکنین در بافتهای فرسوده.
- تلفات انسانی غیر قابل جبران در صورت بروز بلایای طبیعی.
دلایل انتخاب محله جویباره
- انجام فعالیت های مؤثر توسط مجری در محدوده محله و جلب اعتماد مردم :
فعالیت قبلی مسکن سازان در این محله و ساماندهی محور تاریخی جویباره که در مجاورت محدوده پروژه قرار دارد اعتماد اولیه مردم را نسبت به مسکن سازان حاصل نموده است .
- گوناگونی مشکلات ثبتی :
وضعیت نامناسب ثبتی پلاکهای واقع در پروژه ( پلاکهای قولنامه ای ، مجهول المالک ، عدم مطابقت اسناد با وضع موجود و....) این محل را از لحاظ وضعیت ثبتی با مشکلات زیادی روبرو کرده و چون پروژه یک پروژه پژوهشی است راه حل این مشکلات میتواند در بقیه محله ها و پروژه ها مورد استفاده قرار می گیرد .
- فرسودگی و وضعیت نامناسب خانه ها و معابر :
عمر زیاد ساختمانها ، ریزدانگی ، شکل نامنظم پلاکها و معابر کم عرض یکی دیگر از شاخصهای انتخاب محل میباشد.
- عدم وجود آثار تاریخی :
از دیگر دلایل انتخاب این محل این است که بنایی با ارزش تاریخی وجود ندارد و خانه ها همگی فرسوده و فاقد ارزش تاریخی هستند و این مسئله مقداری محدودیت های طراحی را کمتر می کند.
اقدامات انجام شده
1- تشکیل دفتر نوسازی محله در مجاورت پروژه
مهمترين پيش نياز عمليات بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ايجاد ساز وكار و ساختار اجرايي مناسب در سطح محلات مي باشد كه اين موضوع ، به اصل « محله محوري » در نهاد سازي براي عمليات بهسازي و نوسازي هدایت مي شود . در اين جهت « طرح تشكيل دفاتر خدمات نوسازي محلات فرسوده شهري » ارائه شده است . دفاتر مذکور می توانند در قالب شرکت تعاونی و یا شرکت سهامی خاص تشکیل و اداره شوند .
2- مطالعات اولیه (مطالعه وضع موجود – جمع آوری اطلاعات میدانی – نقشه برداری )
مطالعات میدانی و شناسائی پروژه ها ، مالکین و ساکنین متقاضی نوسازی بافت فرسوده ، طرفهای مشارکت ، تعریف نقشه ها و وظایف اشخاص در طرح و اطلاع رسانی شفاف و...
3- تهیه طرح تفکیک مجدد
تهیه طرح مقدماتی تفکیک مجدد زمین شامل چهار مرحله است :
- بررسی دقیق وضع موجود به لحاظ اسنادی، تأسیسات شهری، خدمات موجود و وضعیت معابر
- محاسبه و برآورد منافع و مخارج توسعه
- توزیع عادلانه منافع و مخارج توسعه بین مالکین مربوطه
- تهیه طرح پیشنهادی بر اساس طرح تفضیلی
به خوبی مشخص است پس از اینکه یک پروژه تفکیک مجدد زمین کامل شد، قیمت زمین افزایش می یابد، چند دلیل برای این موضوع وجود دارد :
q تدارک زیر ساخت های شهری مانند جاده ها ، پارکها ، فاضلاب ، زه کشی و... قیمت زمین را ترقی می دهند.
q تغییر در کاربری زمین ، مثلاً تغییر کاربری از مسکونی به تجاری قیمت زمین را افزایش می دهد.
q سامان دهی شکل قطعات اصلی،استفاده های پر سود تر از زمین را امکان پذیر می کند و بنابراین قیمت زمین را افزایش می دهد.
4- آگاه سازی و آموزش ساکنین (طی جلسات عمومی و انفرادی )
پس از مشخص شدن طرح اولین جلسه مردمی در مسجد محل برگزار و کلیات طرح به اطلاع ساکنین و مالکین رسید . پس از برگزاری این جلسه ، اقدام به برگزاری جلسات انفرادی و توجیح کامل آنها در خصوص جزئیات طرح شکل پلاک و امتیازاتی که با مشرکت در طرح به آنها تعلق میگیرد شد که در ادامه نیز جلسات متعددی به صورت عمومی و اختصاصی برای ساکنین محل با عنوان کارگاه های آموزشی در دفتر نوسازی محلی برگزار می شود.
5- بررسی وضعیت ثبتی و صدور اسناد پلاکها(در دست اقدام)
به دلیل مشکلات بسیار زیاد ثبتی که در حین بررسی سوابق و مطالعه سابقه ثبتی پلاکها جهت تجمیع بدست آمد قراردادی با مشاورین اداره ثبت منعقد گردید تا اطلاعات کامل ثبتی پلاکها اعم از مراحل صدور سند برای پلاکهای در جریان ثبت ، مجهول المالک و قولنامه ای مشخص و پروژه برای تجمیع پلاکها آماده شود . جهت سرعت بخشیدن به این کار لایحه ای نیز تنظیم و جهت تصویب به تهران و دفتر آقای مهندس صادقی ارسال شد.
6- تصویب طرح در کمسیون ماده پنج
7- هماهنگی با سازمانها و ارگانهای دخیل در پروژه (در دست اقدام )
شهر اصفهان از جمله شهرهای مهم ، بزرگ و تاریخی ایران است که در ارائه پروژه های عمرانی در کشور در رده بالایی قرار دارد. در استان اصفهان حدود 6000 هکتار و در شهر اصفهان حدود 2500 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که نیازمند نوسازی است . تجربه چند دهه ای مداخله در بافتهای فرسوده و ناکار آمد شهری نشان داده است که تحقق طرحهای مداخله ، تنها با رویکرد برنامه ریزی مشارکتی و مشارکت ساکنین در اجرای پروژه محقق خواهد شد و مردم به عنوان اصلی ترین ذی نفعان برنامه های نوسازی ، مهمترین عامل تحقق این گونه طرحها هستند که در صورت آگاهی رسانی درست و آشنا ساختن آنان با فواید مشارکت تمامی بافت فرسوده استان و حتی کشور را میتوان به راحتی نوسازی نمود . نبود یک منبع مالی بزرگ برای نوسازی این همه بافت فرسوده و همین طور کند بودن روشهای نوسازی باعث شد که به دنبال روشی باشیم تا سرعت لازم و راهکارهایی برای تامین منبع مالی را داشته باشد .
شرکت عمران ومسکن سازان منطقه مرکزی در راستای نوسازی این بافت ها ، پروژه ایی تحت عنوان الگوی مسکن مشارکتی برای محله جویباره اصفهان معرفی کرده است . محله جویباره اصفهان از محله های قدیمی اصفهان در بافت تاریخی و در جوار میدان امام علی و مسجد جامع اصفهان قرار دارد کلیت انجام این پروژه به این صورت است که پس از انتخاب یک محله در محدوده بافت های فرسوده ، یک طراحی شهری متناسب با منطقه انجام می شود به صورتی که پس از اجرای این طرح انتظار یک ارزش افزوده مناسب برای زمین های این منطقه پیشبینی میشود.
ضرورت ایجاد یک الگوی مناسب جهت احیای بافت فرسوده
- هزینه بالا در روشهای قدیمی احیای بافت فرسوده و عدم وجود منابع مالی بزرگ برای اجرای آن.
- سرعت کم روشهای قدیمی در احیای بافت فرسوده.
- بی عدالتی در پروژه های توسعه، مبنی بر از دست رفتن ملک برای بعضی از مالکین و سود زیاد برای بعضی دیگر.
- بهبود شرایط فرهنگی- اجتماعی ساکنین در بافتهای فرسوده.
- تلفات انسانی غیر قابل جبران در صورت بروز بلایای طبیعی.
دلایل انتخاب محله جویباره
- انجام فعالیت های مؤثر توسط مجری در محدوده محله و جلب اعتماد مردم :
فعالیت قبلی مسکن سازان در این محله و ساماندهی محور تاریخی جویباره که در مجاورت محدوده پروژه قرار دارد اعتماد اولیه مردم را نسبت به مسکن سازان حاصل نموده است .
- گوناگونی مشکلات ثبتی :
وضعیت نامناسب ثبتی پلاکهای واقع در پروژه ( پلاکهای قولنامه ای ، مجهول المالک ، عدم مطابقت اسناد با وضع موجود و....) این محل را از لحاظ وضعیت ثبتی با مشکلات زیادی روبرو کرده و چون پروژه یک پروژه پژوهشی است راه حل این مشکلات میتواند در بقیه محله ها و پروژه ها مورد استفاده قرار می گیرد .
- فرسودگی و وضعیت نامناسب خانه ها و معابر :
عمر زیاد ساختمانها ، ریزدانگی ، شکل نامنظم پلاکها و معابر کم عرض یکی دیگر از شاخصهای انتخاب محل میباشد.
- عدم وجود آثار تاریخی :
از دیگر دلایل انتخاب این محل این است که بنایی با ارزش تاریخی وجود ندارد و خانه ها همگی فرسوده و فاقد ارزش تاریخی هستند و این مسئله مقداری محدودیت های طراحی را کمتر می کند.
اقدامات انجام شده
1- تشکیل دفتر نوسازی محله در مجاورت پروژه
مهمترين پيش نياز عمليات بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ايجاد ساز وكار و ساختار اجرايي مناسب در سطح محلات مي باشد كه اين موضوع ، به اصل « محله محوري » در نهاد سازي براي عمليات بهسازي و نوسازي هدایت مي شود . در اين جهت « طرح تشكيل دفاتر خدمات نوسازي محلات فرسوده شهري » ارائه شده است . دفاتر مذکور می توانند در قالب شرکت تعاونی و یا شرکت سهامی خاص تشکیل و اداره شوند .
2- مطالعات اولیه (مطالعه وضع موجود – جمع آوری اطلاعات میدانی – نقشه برداری )
مطالعات میدانی و شناسائی پروژه ها ، مالکین و ساکنین متقاضی نوسازی بافت فرسوده ، طرفهای مشارکت ، تعریف نقشه ها و وظایف اشخاص در طرح و اطلاع رسانی شفاف و...
3- تهیه طرح تفکیک مجدد
تهیه طرح مقدماتی تفکیک مجدد زمین شامل چهار مرحله است :
- بررسی دقیق وضع موجود به لحاظ اسنادی، تأسیسات شهری، خدمات موجود و وضعیت معابر
- محاسبه و برآورد منافع و مخارج توسعه
- توزیع عادلانه منافع و مخارج توسعه بین مالکین مربوطه
- تهیه طرح پیشنهادی بر اساس طرح تفضیلی
به خوبی مشخص است پس از اینکه یک پروژه تفکیک مجدد زمین کامل شد، قیمت زمین افزایش می یابد، چند دلیل برای این موضوع وجود دارد :
q تدارک زیر ساخت های شهری مانند جاده ها ، پارکها ، فاضلاب ، زه کشی و... قیمت زمین را ترقی می دهند.
q تغییر در کاربری زمین ، مثلاً تغییر کاربری از مسکونی به تجاری قیمت زمین را افزایش می دهد.
q سامان دهی شکل قطعات اصلی،استفاده های پر سود تر از زمین را امکان پذیر می کند و بنابراین قیمت زمین را افزایش می دهد.
4- آگاه سازی و آموزش ساکنین (طی جلسات عمومی و انفرادی )
پس از مشخص شدن طرح اولین جلسه مردمی در مسجد محل برگزار و کلیات طرح به اطلاع ساکنین و مالکین رسید . پس از برگزاری این جلسه ، اقدام به برگزاری جلسات انفرادی و توجیح کامل آنها در خصوص جزئیات طرح شکل پلاک و امتیازاتی که با مشرکت در طرح به آنها تعلق میگیرد شد که در ادامه نیز جلسات متعددی به صورت عمومی و اختصاصی برای ساکنین محل با عنوان کارگاه های آموزشی در دفتر نوسازی محلی برگزار می شود.
5- بررسی وضعیت ثبتی و صدور اسناد پلاکها(در دست اقدام)
به دلیل مشکلات بسیار زیاد ثبتی که در حین بررسی سوابق و مطالعه سابقه ثبتی پلاکها جهت تجمیع بدست آمد قراردادی با مشاورین اداره ثبت منعقد گردید تا اطلاعات کامل ثبتی پلاکها اعم از مراحل صدور سند برای پلاکهای در جریان ثبت ، مجهول المالک و قولنامه ای مشخص و پروژه برای تجمیع پلاکها آماده شود . جهت سرعت بخشیدن به این کار لایحه ای نیز تنظیم و جهت تصویب به تهران و دفتر آقای مهندس صادقی ارسال شد.
6- تصویب طرح در کمسیون ماده پنج
7- هماهنگی با سازمانها و ارگانهای دخیل در پروژه (در دست اقدام )